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第一周不动产与不动产价格
单元测验_不动产与不动产价格
1、单选题：
1、房地产的( )特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。（《房地产开发理论与方法》模拟二）
A: 不可移动
B: 供给有限
C: 价值量大
D: 用途多样
答案: 不可移动
2、单选题：
房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）
A: 间断
B: 波浪
C: 连续
D: 螺旋
答案: 波浪
3、单选题：
由于土地数量难以增加或减少，并具有（ ），其供给弹性小。
A: 独一无二性
B: 不可移动性
C: 价值高大性
D: 数量有限性
答案: 不可移动性
4、单选题：
房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（ ）。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）
A: 供给、需求、利用状况
B: 价值、使用价值、供求
C: 有用性、稀缺性、有效需求
D: 权利、租金、利率
答案: 有用性、稀缺性、有效需求
5、单选题：
关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。（《房地产开发理论与方法》模拟三）
A: 房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B: 房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C: 房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D: 房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
答案: 房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
6、单选题：
下列不属于构筑物的是（ ）。
A: 储藏室
B: 水塔
C: 隧道
D: 道路
答案: 储藏室
7、单选题：
以下不属于房地产存在形态的是（ ）。
A: 土地
B: 建筑物
C: 房地
D: 权益
答案: 权益
8、单选题：
对不动产估价来说，土地是（ ）。
A: 平面的
B: 三维立体的
C: 陆地表面
D: 地下空间
答案: 三维立体的
9、单选题：
在不动产估价中一般所说的价值是指（ ）。
A: 投资价值
B: 正常成交价格
C: 使用价值
D: 交换价值
答案: 交换价值
10、单选题：
下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是( )。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 控制土地供应量
B: 增加城镇居民可支配收入
C: 增加房地产保有环节税收
D: 提高城市化水平
答案: 增加房地产保有环节税收
11、单选题：
下面（ ）不是由外部经济的原因面引起房地产价格上升。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）
A: 装饰装修改造
B: 修建广场，公园、公共绿地
C: 调整城市发展方向
D: 改变城市格局
答案: 装饰装修改造
12、单选题：
现实中，有时评估的不一定是（ ），而是某些特定条件限制下的正常价格或金额，如拆迁补偿估价。
A: 公开市场价值
B: 使用价值
C: 投资价值
D: 交换价值
答案: 公开市场价值
13、单选题：
严格来说，正常成交价格的形成条件不包括（ ）
A: 适当期间完成交易
B: 卖者和买者都具有完全信息
C: 特定的买者和卖者
D: 公开市场
答案: 特定的买者和卖者
14、单选题：
在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（ ）。
A: 名义价格
B: 实际价格
C: 市场价格
D: 成交价格
答案: 实际价格
15、单选题：
现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元/平米。其容积率分别为：6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ ）。
A: 甲
B: 乙
C: 丙
D: 不能确定
答案: 甲
16、单选题：
基准地价系数修正法是（ ）在估价实践中的具体运用。
A: 合法原则
B: 预期收益原则
C: 最有效使用原则
D: 替代原则
答案: 替代原则
17、单选题：
估价报告有效期应从( )起计。
A: 估价时点
B: 估价作业期
C: 出具估价报告之日
D: 签订估价委托合同之日
答案: 出具估价报告之日
18、单选题：
关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A: 估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B: 抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C: 未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D: 司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
答案: 抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
19、单选题：
如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A: 保持现状前提
B: 装修改造前提
C: 转换用途前提
D: 重新利用前提
答案: 保持现状前提
20、单选题：
房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 房屋征收决定公告之日
B: 原征收补偿协议达成之日
C: 用于产权调换房屋支付之日
D: 委托估价之日
答案: 房屋征收决定公告之日
21、单选题：
下列估价工程中，宜首先进行的是( )。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 制订估价作业方案
B: 实地查勘估价对象
C: 确定估价结果
D: 撰写估价报告
答案: 制订估价作业方案
22、单选题：
评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 价值时点为现在，估价对象状况为现在状况
B: 价值时点为现在，估价对象状况为未来状况
C: 价值时点为未来，估价对象状况为现在状况
D: 价值时点为未来，估价对象状况为未来状况
答案: 价值时点为现在，估价对象状况为未来状况
23、判断题：
因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。
A: 正确
B: 错误
答案: 正确
24、判断题：
某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。
A: 正确
B: 错误
答案: 错误
25、判断题：
理论价格不是现实价格，评估价格是现实价格。
A: 正确
B: 错误
答案: 错误
26、判断题：
决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关系。
A: 正确
B: 错误
答案: 正确
27、判断题：
一般物品的价格必然包含生产成本因素，但地价不一定包含。
A: 正确
B: 错误
答案: 正确
28、判断题：
估价期日是一个时段概念。
A: 正确
B: 错误
答案: 错误
29、判断题：
估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
A: 正确
B: 错误
答案: 错误
30、判断题：
最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A: 正确
B: 错误
答案: 正确
随堂测验——不动产价格影响因素
1、单选题：
下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是( )。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 控制土地供应量
B: 增加城镇居民可支配收入
C: 增加房地产保有环节税收
D: 提高城市化水平
答案: 增加房地产保有环节税收
2、单选题：
下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A: 建筑结构
B: 周围环境
C: 建筑物内空间布局
D: 土地开发程度
答案: 周围环境
3、单选题：
下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A: 土地用途
B: 所在区域绿化水平
C: 土地容积率
D: 土地使用期限
答案: 所在区域绿化水平
随堂测验——不动产估价原则一
1、单选题：
关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A: 估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B: 抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C: 未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D: 司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
答案: 抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
2、单选题：
关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 只有合法的房地产才能成为估价对象
B: 估价对象状况必须是实际状况
C: 以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D: 估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
答案: 估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
3、单选题：
房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A: 委托人
B: 估价报告预期使用者
C: 管理部门
D: 中立
答案: 中立
随堂测验——不动产估价原则二
1、单选题：
房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 房屋征收决定公告之日
B: 原征收补偿协议达成之日
C: 用于产权调换房屋支付之日
D: 委托估价之日
答案: 房屋征收决定公告之日
2、单选题：
谨慎原则主要是评估房地产( ）时应遵循的原则。
A: 抵押价值
B: 征收价值
C: 现状价值
D: 投资价值
答案: 抵押价值
随堂测验——何为不动产价格？
1、单选题：
成交价格围绕着( )而上下波动。
A: 市场价格
B: 理论价格
C: 清算价格
D: 原始价格
答案: 市场价格
2、多选题：
房地产的价格单位由( )构成。
A: 套数
B: 货币
C: 平方米
D: 面积
答案: 货币;
面积
随堂测验——何为不动产？
1、单选题：
估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A: 实体
B: 功能
C: 质量
D: 权益中的权利
答案: 功能
2、单选题：
下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ ）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A: 该房地产位于28层办公楼的第8层
B: 该房地产500米内有地铁站点
C: 该房地产离机场约25公里
D: 该房地产坐北朝南
答案: 该房地产500米内有地铁站点
3、单选题：
距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（ ）（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 空间直线距离
B: 交通线路距离
C: 交通时间距离
D: 经济距离
答案: 经济距离
第二周市场比较法
单元测验_市场比较法
1、单选题：
采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。
A: 成交价格
B: 账面价格
C: 正常价格
D: 期望价格
答案: 正常价格
2、单选题：
估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 466
B: 526
C: 535
D: 545
答案: 526
3、单选题：
关于比较法运用的说法，错误的是（ ）（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B: 尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C: 挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D: 需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
答案: 需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
4、单选题：
为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A: 7737.83
B: 8145.08
C: 8423.57
D: 8573.77
答案: 7737.83
5、单选题：
下列哪一种情况会导致房地产的价格偏高（ ）
A: 政府协议出让土地
B: 购买相邻房地产
C: 卖方不了解行情
D: 设有抵押权的房地产
答案: 购买相邻房地产
6、单选题：
市区一工厂产业结构调整欲与外商合建商场，利用比较法进行土地资产评估时，下列中（）为最佳比较案例。
A: 周围商场的售价
B: 周围住宅用地的售价
C: 周围工厂用地的售价
D: 周围商品房售价
答案: 周围商场的售价
7、单选题：
比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。
A: 所在区域的消费者观念发生了变化
B: 国家调整了房地产的税费政策
C: 国际与国内均出现了通货膨胀
D: 对可比实例进行了装修改造
答案: 对可比实例进行了装修改造
8、单选题：
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。
A: 630.0
B: 650.0
C: 661.5
D: 682.5
答案: 682.5
9、单选题：
采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。
A: 标准化修正的分子应为100
B: 标准化修正的分母应为97
C: 房地产状况调整的分子应为100
D: 房地产状况调整的分母应为95
答案: 标准化修正的分子应为100
10、单选题：
己知协议与招标的情况修正系比例关系为1:1.46，招标与拍卖的比例关系为 1:1.24，某交易案例为协议方式的交易，成交价为1600 元/ 平方米，而待估土地 要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为 ( ) 元/ 平方米。
A: 1883.88
B: 1984
C: 1984
D: 2896.64
答案: &nb
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